L’achat d’une propriété peut comprendre plusieurs approbations, demandes de documents et échéances avant que les fonds soient versés. Comprendre le processus peut vous aider à préparer les bons renseignements, à répondre rapidement et à éviter les changements susceptibles de compromettre votre financement.

Alors, comment obtenir un prêt hypothécaire au Canada? Le processus commence généralement par l’examen de vos finances et l’obtention d’une préapprobation. Une fois que vous avez trouvé une propriété et que votre offre a été acceptée, le prêteur évalue votre situation financière ainsi que la propriété avant d’accorder son approbation finale. Un avocat ou un notaire effectue ensuite les démarches juridiques et financières nécessaires à la clôture.

Le processus exact varie selon le prêteur, la province, le type de prêt hypothécaire et l’emprunteur. Une préapprobation est utile, mais elle ne constitue pas une approbation finale.

Comprendre le processus hypothécaire

Un prêt hypothécaire est un prêt garanti par un bien immobilier. L’emprunteur accepte de rembourser le capital et les intérêts conformément au contrat hypothécaire, tandis que le prêteur enregistre un droit légal sur la propriété afin de garantir le prêt.

Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire, les prêteurs examinent généralement :

  • Votre revenu et la possibilité de le vérifier
  • Vos antécédents professionnels ou de travail autonome
  • Votre dossier de crédit et vos habitudes de gestion des dettes
  • Votre mise de fonds et la provenance de ces fonds
  • Vos actifs, vos dettes actuelles et vos autres obligations financières
  • La valeur, l’état, l’emplacement et la qualité marchande de la propriété
  • Le montant demandé, le terme et la période d’amortissement

Au Canada, les prêteurs utilisent généralement les ratios d’amortissement brut de la dette (ABD) et d’amortissement total de la dette (ATD) pour évaluer la capacité financière. Le ratio ABD compare les coûts d’habitation au revenu brut. Le ratio ATD tient également compte des autres paiements de dettes. Les limites précises et les méthodes de calcul peuvent varier selon le prêteur et l’assureur hypothécaire.

Les emprunteurs doivent également être admissibles selon le test de résistance hypothécaire applicable. Pour les prêts hypothécaires non assurés auprès de prêteurs sous réglementation fédérale, le taux minimal d’admissibilité correspond actuellement au plus élevé des deux taux suivants : le taux contractuel majoré de 2 % ou 5,25 %, selon le Bureau du surintendant des institutions financières.

La mise de fonds influence les prêts hypothécaires auxquels vous pouvez être admissible. Selon les règles actuelles relatives aux prêts hypothécaires assurés, une mise de fonds minimale de 5 % est généralement exigée sur la première tranche de 500 000 $, puis de 10 % sur la portion supérieure à 500 000 $, pour les propriétés de moins de 1,5 million de dollars. Les propriétés dont le prix est de 1,5 million de dollars ou plus exigent une mise de fonds minimale de 20 % et ne sont pas admissibles à l’assurance prêt hypothécaire. Consultez les directives actuelles de la SCHL sur la mise de fonds.

Étape 1 – Obtenir une préapprobation

Une préapprobation hypothécaire est une évaluation initiale de votre situation financière. Un prêteur ou un professionnel hypothécaire peut examiner votre revenu, vos dettes, votre mise de fonds et vos renseignements de crédit afin d’estimer le montant que vous pourriez emprunter et, dans certains cas, de réserver un taux d’intérêt pour une période déterminée.

L’Agence de la consommation en matière financière du Canada recommande aux emprunteurs de demander ce que comprend le processus du prêteur et confirme qu’une préapprobation hypothécaire ne garantit pas l’approbation finale.

La propriété doit toujours être jugée acceptable par le prêteur, et votre situation financière doit continuer de respecter ses exigences.

Documents nécessaires à la préapprobation

Les exigences varient, mais les acheteurs pourraient devoir fournir :

  • Une pièce d’identité délivrée par le gouvernement
  • Des talons de paie récents et une lettre d’emploi
  • Des avis de cotisation, des feuillets T4 ou des déclarations de revenus
  • Des relevés bancaires et de placements
  • Une preuve de la mise de fonds et de son historique
  • Des relevés de prêts, de cartes de crédit et d’autres dettes
  • Les renseignements concernant les propriétés existantes ou les obligations alimentaires
  • Des documents d’entreprise supplémentaires pour les travailleurs autonomes

Le revenu d’un travailleur autonome peut nécessiter une analyse et des documents plus détaillés que le revenu d’un salarié. Les renseignements d’Alliance Hypothécaire sur les prêts hypothécaires pour travailleurs autonomes expliquent pourquoi les options de prêteurs et les exigences relatives à la preuve de revenu peuvent varier.

Avantages d’obtenir une préapprobation

Une préapprobation peut vous aider à :

  • Établir une fourchette de prix réaliste
  • Estimer vos versements hypothécaires selon le taux proposé
  • Repérer les problèmes liés au crédit, au revenu ou à la mise de fonds avant de présenter une offre
  • Comparer les options hypothécaires avant de devoir respecter une échéance d’achat
  • Montrer aux vendeurs que les démarches préliminaires de financement ont été effectuées

Toutefois, le montant maximal proposé par un prêteur ne correspond pas automatiquement à un budget qui vous convient. Les impôts fonciers, le chauffage, les frais de copropriété, les assurances, l’entretien et vos autres objectifs doivent également guider votre décision.

Vérification de la préapprobation : Connaissez-vous la date d’expiration de votre garantie de taux, le prix d’achat maximal estimé, la mise de fonds exigée, les documents toujours manquants et la façon dont le prêteur a évalué votre crédit?

Étape 2 – Commencer la recherche d’une propriété

Une fois votre préapprobation obtenue, cherchez une propriété dans une fourchette de prix qui vous laisse suffisamment de fonds pour couvrir les frais de clôture et les dépenses courantes liées à la propriété. Un courtier immobilier peut vous aider à trouver des propriétés et à préparer une offre, mais votre professionnel hypothécaire devrait examiner les répercussions financières de la propriété et de la date de clôture proposée.

Ne présumez pas que toutes les propriétés se trouvant dans votre fourchette préapprouvée seront admissibles au financement. Les prêteurs peuvent avoir des préoccupations concernant l’état de la propriété, le zonage, l’emplacement, les droits de tenure à bail, les finances de la copropriété, l’utilisation comme location à court terme, les caractéristiques rurales ou d’autres éléments qui influencent sa valeur et sa revente.

Les premiers acheteurs peuvent également consulter les comptes, les mesures fiscales et les options de financement disponibles dans les ressources d’Alliance Hypothécaire destinées aux premiers acheteurs.

Étape 3 – Présenter une offre d’achat

Une offre indique le prix d’achat proposé, le dépôt, les éléments inclus, la date de clôture et les conditions. Les conditions peuvent porter sur le financement, l’inspection, l’examen des documents de copropriété, la vente d’une autre propriété ou d’autres éléments.

Une condition de financement donne à l’acheteur le temps d’obtenir une approbation hypothécaire propre à la propriété. Elle ne devrait pas être retirée simplement parce que l’acheteur a obtenu une préapprobation. Avant d’y renoncer, confirmez avec le professionnel hypothécaire et l’avocat ou le notaire que le prêteur a examiné la demande et la propriété, et que toutes les conditions restantes sont comprises.

Une condition d’inspection remplit un rôle différent. Elle permet à l’acheteur d’examiner l’état visible de la propriété et les réparations qui pourraient être nécessaires. Une évaluation demandée par le prêteur ne remplace pas une inspection.

Étape 4 – Présenter une demande de prêt hypothécaire

Après l’acceptation d’une offre, le dossier passe d’une évaluation générale de l’emprunteur à une demande de financement visant une propriété précise. Vous ou votre professionnel hypothécaire transmettez au prêteur sélectionné la promesse d’achat, les renseignements sur la propriété, le montant demandé et les documents financiers à jour.

C’est également le moment de comparer plus que le taux d’intérêt annoncé. Examinez :

  • Le taux d’intérêt fixe ou variable
  • Le terme et la période d’amortissement
  • Les options de paiement et les privilèges de remboursement anticipé
  • Le calcul des pénalités
  • La transférabilité du prêt
  • Le type d’enregistrement hypothécaire
  • Les frais du prêteur, d’évaluation ou de courtage, s’il y a lieu
  • Les exigences relatives à l’assurance prêt hypothécaire

Renseignements couramment demandés par les prêteurs

Le prêteur peut demander :

  • La promesse d’achat signée et ses modifications
  • L’inscription MLS et les renseignements sur la propriété
  • Une vérification à jour de l’emploi et du revenu
  • Des relevés bancaires ou de placements récents
  • La confirmation du dépôt et du solde de la mise de fonds
  • Une lettre de don et une preuve du transfert des fonds, s’il y a lieu
  • Une autorisation de consulter le dossier de crédit
  • Des explications ou des documents concernant des dépôts, des dettes ou des événements de crédit inhabituels
  • Une évaluation ou des documents de copropriété

Fournissez des renseignements complets et exacts. Présenter sciemment de faux renseignements sur le revenu, l’emploi, les dettes, l’occupation ou la provenance des fonds peut constituer une fraude hypothécaire. Les directives de l’Autorité ontarienne de réglementation des services financiers sur la fraude hypothécaire soulignent l’importance de fournir des renseignements exacts dans une demande de prêt hypothécaire.

Étape 5 – Passer par la souscription hypothécaire

La souscription est l’évaluation détaillée du risque effectuée par le prêteur. Le souscripteur vérifie si la demande respecte les politiques du prêteur et, lorsque cela est nécessaire, les critères de l’assureur hypothécaire.

L’examen peut comprendre :

  • Le recalcul du revenu et des ratios d’amortissement de la dette
  • La vérification de l’emploi, des actifs et de l’historique de la mise de fonds
  • L’examen du dossier de crédit et des obligations financières
  • La confirmation du respect du test de résistance
  • L’évaluation de la propriété et du rapport d’évaluation
  • L’examen de l’admissibilité à l’assurance prêt hypothécaire
  • La confirmation de l’identité et de la provenance des fonds

Le prêteur peut approuver le dossier sous certaines conditions, demander des renseignements supplémentaires, modifier les modalités offertes ou refuser la demande.

Combien de temps faut-il pour faire approuver un prêt hypothécaire?

Il n’existe aucun délai universel au Canada. Un dossier simple accompagné de tous les documents nécessaires peut recevoir une décision en quelques jours ouvrables. Une demande plus complexe peut prendre une semaine ou plus, particulièrement lorsqu’une évaluation, un examen par l’assureur hypothécaire, une analyse du revenu d’entreprise ou une clarification concernant la mise de fonds est nécessaire.

L’approbation peut être retardée par :

  • Des documents manquants, expirés ou contradictoires
  • Des difficultés à vérifier le revenu ou l’emploi
  • Un changement récent d’emploi ou de revenu
  • Un niveau d’endettement élevé ou de nouvelles demandes de crédit
  • Des transferts inexpliqués ou des dépôts importants
  • Des retards d’évaluation ou une valeur évaluée inférieure au prix d’achat
  • Des préoccupations concernant la propriété
  • Des modifications apportées à la promesse d’achat
  • Le volume de dossiers traité par le prêteur ou l’assureur

Si l’offre comprend une échéance de financement, demandez au professionnel hypothécaire si le délai est réaliste avant de signer. Une préapprobation rapide ne garantit pas une approbation finale tout aussi rapide.

Étape 6 – Effectuer l’évaluation et l’inspection de la propriété

Une évaluation fournit une opinion indépendante sur la valeur de la propriété aux fins du financement. Le prêteur l’utilise pour déterminer si la propriété constitue une garantie adéquate pour le prêt hypothécaire demandé.

Si la valeur évaluée est inférieure au prix d’achat, le prêteur peut calculer le prêt en fonction de la valeur la plus basse. L’acheteur pourrait alors devoir fournir une mise de fonds plus importante, négocier un prix d’achat inférieur ou trouver une autre solution de financement. Dans certains cas, le prêteur peut utiliser une évaluation automatisée ou renoncer à une évaluation complète, mais cette décision lui appartient.

Pourquoi l’inspection de la propriété est-elle importante?

Une inspection aide l’acheteur à comprendre l’état visible des systèmes de la propriété et les réparations qui pourraient être nécessaires. Elle protège la prise de décision de l’acheteur plutôt que la garantie du prêteur. Selon la promesse d’achat et les résultats, l’acheteur peut demander l’avis d’un spécialiste, renégocier lorsque cela est permis ou décider s’il souhaite poursuivre la transaction.

Étape 7 – Recevoir l’approbation hypothécaire finale

Une approbation conditionnelle signifie que le prêteur est prêt à aller de l’avant si certaines exigences sont respectées. Ces conditions peuvent comprendre une évaluation acceptable, des documents à jour sur le revenu, une preuve de la mise de fonds, le remboursement d’une dette ou une confirmation d’assurance.

L’approbation finale est généralement accordée lorsque le prêteur a accepté l’emprunteur, la propriété et tous les documents requis. Le prêteur émet ou finalise ensuite l’engagement hypothécaire et transmet ses instructions à l’avocat ou au notaire.

Lisez attentivement l’engagement avant de le signer. Confirmez le taux, le terme, la période d’amortissement, le versement, les options de remboursement anticipé, les frais et toutes les conditions restantes. Même après l’approbation, le prêteur peut vérifier de nouveau certains renseignements avant de verser les fonds. Évitez de changer d’emploi, d’emprunter de l’argent ou de déplacer les fonds destinés à la mise de fonds sans d’abord en discuter avec votre professionnel hypothécaire.

Étape 8 – Conclure le prêt hypothécaire et l’achat

Avant la clôture, votre avocat ou votre notaire examine le titre de propriété, prépare et enregistre les documents juridiques, reçoit les instructions hypothécaires et calcule les fonds nécessaires pour conclure la transaction. Vous signez les documents requis et fournissez le solde de la mise de fonds ainsi que les fonds de clôture avant l’échéance précisée.

À la date de clôture, les fonds hypothécaires et les fonds de l’acheteur sont transférés conformément aux exigences. Une fois l’enregistrement juridique effectué et les clés remises, la propriété est transférée à l’acheteur.

Frais de clôture courants au Canada

Les frais de clôture peuvent comprendre :

  • Les droits de mutation immobilière provinciaux ou municipaux, s’il y a lieu
  • Les honoraires juridiques ou notariaux et les débours
  • L’assurance titres
  • Les frais d’évaluation, s’ils sont facturés à l’emprunteur
  • Les ajustements liés aux impôts fonciers, aux services publics ou aux frais de copropriété
  • La taxe de vente provinciale sur la prime d’assurance prêt hypothécaire dans les provinces concernées
  • Les frais du prêteur ou de courtage pour certains prêts hypothécaires alternatifs ou privés
  • La TVH sur les propriétés neuves et les ajustements du constructeur, s’il y a lieu

Les expressions « frais d’octroi de prêt » et « honoraires d’avocat » sont surtout utilisées aux États-Unis. Les acheteurs canadiens sont plus susceptibles de payer des frais de prêteur ou de courtage ainsi que des honoraires juridiques ou notariaux. Utilisez le calculateur de frais de clôture d’Alliance Hypothécaire.

Erreurs courantes à éviter pendant le processus hypothécaire

  • Ouvrir de nouveaux comptes de crédit : De nouvelles dettes ou demandes de crédit peuvent modifier votre admissibilité.
  • Effectuer un achat important : Le financement d’un véhicule, de meubles ou d’électroménagers peut augmenter vos ratios d’amortissement de la dette.
  • Changer d’emploi : Un nouveau poste, une période de probation ou une structure de rémunération différente peuvent entraîner un nouvel examen.
  • Déplacer des fonds sans conserver de documents : Les prêteurs doivent pouvoir retracer la provenance de la mise de fonds et des fonds de clôture.
  • Ne pas respecter les échéances documentaires : Les retards peuvent compromettre la condition de financement ou la date de clôture.
  • Retirer les conditions trop tôt : Une préapprobation ne constitue pas une approbation finale propre à la propriété.
  • Ignorer les demandes du prêteur : Même une condition qui semble mineure peut empêcher le versement des fonds.
  • Utiliser toutes les liquidités disponibles : Les acheteurs doivent encore payer les frais de clôture et conserver une réserve pour les dépenses liées à la propriété.

Si votre crédit limite les options disponibles, il peut être préférable de régler le problème avant de commencer votre recherche. Alliance Hypothécaire fournit des renseignements sur l’amélioration du crédit.

Échéancier : de la préapprobation à la clôture

Les délais suivants sont des estimations de planification et non des normes de service garanties.

La préapprobation peut prendre de quelques heures à plusieurs jours ouvrables, selon la qualité des documents, l’examen du crédit et la complexité du revenu.

La recherche d’une propriété peut prendre de quelques jours à plusieurs mois. Une fois l’offre acceptée, l’examen complet du prêt hypothécaire et l’évaluation peuvent nécessiter plusieurs jours ouvrables ou plus.

Lorsque toutes les conditions du prêteur sont respectées, l’avocat ou le notaire conclut l’achat à la date de clôture convenue. Les délais varient selon le prêteur, la propriété et la complexité de la demande.

Liste de vérification pour se préparer à une demande hypothécaire

  • Examiner vos dossiers de crédit et corriger toute erreur
  • Calculer votre mise de fonds et conserver un historique clair des transactions
  • Rassembler les documents à jour sur votre revenu, votre emploi, vos actifs et vos dettes
  • Obtenir une préapprobation et noter la date d’expiration de la garantie de taux
  • Prévoir un budget distinct pour les frais de clôture et les dépenses liées à la propriété
  • Conserver les conditions de financement et d’inspection dans l’offre lorsqu’elles sont appropriées
  • Répondre rapidement aux demandes du prêteur et de l’avocat ou du notaire
  • Éviter les nouvelles dettes, les achats importants et les transferts inexpliqués
  • Confirmer toutes les conditions d’approbation avant de renoncer à la condition de financement
  • Préparer les pièces d’identité et les fonds de clôture requis par l’avocat ou le notaire

Passer de la préapprobation à la clôture avec un plan clair

Obtenir une préapprobation est une première étape importante, mais ce n’est que le début. Le processus complet comprend la sélection d’une propriété acceptable, la présentation d’une demande complète, la souscription, le respect des conditions du prêteur et la clôture juridique.

Une bonne préparation peut rendre la demande de prêt hypothécaire plus efficace, mais aucune liste de vérification ne peut garantir l’approbation ou un délai précis. Gardez vos documents à jour, protégez votre crédit et communiquez avec votre professionnel hypothécaire avant d’apporter des changements financiers. Un professionnel d’Alliance Hypothécaire peut vous aider à comparer les prêteurs, à comprendre les conditions et à organiser les étapes du financement en fonction de votre échéance d’achat.

Foire aux questions

  1. Comment obtenir un prêt hypothécaire au Canada?

Commencez par examiner vos finances et obtenir une préapprobation. Après avoir trouvé une propriété, présentez une demande hypothécaire complète afin que le prêteur puisse évaluer votre situation et la propriété.

  1. Que signifie être préapprouvé?

Une préapprobation estime le montant que vous pourriez être admissible à emprunter. Elle ne garantit pas l’approbation hypothécaire finale.

  1. Combien de temps faut-il pour faire approuver un prêt hypothécaire?

Une demande simple peut être approuvée en quelques jours ouvrables. Des documents manquants, une évaluation ou un revenu complexe peuvent prolonger le processus.

  1. Quels documents faut-il fournir pour demander un prêt hypothécaire?

Les prêteurs peuvent demander une pièce d’identité, une preuve de revenu, des relevés bancaires, des renseignements sur les dettes, une preuve de la mise de fonds et la promesse d’achat.

  1. Un prêt hypothécaire peut-il être refusé après une préapprobation?

Oui. Le prêt peut être refusé si votre situation financière change, si la propriété ne convient pas au prêteur ou si la demande ne respecte pas les exigences finales.