Vous pensez à louer votre maison au lieu de la vendre ? Bien vu ! Plusieurs propriétaires se retrouvent dans la même situation, surtout quand le marché est un peu instable. Peut-être que vous avez trop de souvenirs pour partir ou que vous voyez une superbe occasion de générer des revenus. Quelles que soient les raisons, la location peut être un excellent moyen de bâtir de la richesse à long terme. Ce guide va vous accompagner pas à pas pour savoir comment louer votre maison, de l’aspect légal à la recherche du bon locataire.

Est-ce que louer votre maison est la bonne décision ?

Bon, louer ou vendre, qu’est-ce qu’on choisit ?

  • Louer vs vendre: En vendant, vous empochez un bon montant tout de suite et vous n’avez plus les tracas du propriétaire. Louer vous offre un revenu régulier, mais implique que vous deveniez proprio-gestionnaire.
  • Marché actuel: Est-ce un marché d’acheteurs ou de vendeurs ? Si vous n’obtenez pas ce que vous visez en ce moment, louer peut vous donner du temps, en attendant que le marché s’améliore. De plus, la location peut rapporter davantage à long terme si les valeurs immobilières sont en hausse. Ne négligez pas que les propriétaires peuvent déduire les intérêts hypothécaires, les taxes foncières et les réparations de leurs revenus locatifs.
  • Finances personnelles: Pouvez-vous payer les factures si votre maison reste vacante un mois ou deux ? Il faut prévoir une marge financière.
  • Attachement émotionnel: Ça peut être un facteur important. La location vous permet de garder la maison que vous aimez tout en en tirant profit.

Petit avertissement: louer n’est pas toujours de tout repos. Vous devez budgéter pour les réparations, les vacances locatives et le temps (ou les coûts) de gestion.

Supposons que vous ayez décidé de louer votre maison : quels points considérer ?

  1. Comprendre les exigences légales

Lorsque vous devenez propriétaire-bailleur, vous signez un contrat particulier avec un locataire pour qu’il occupe votre propriété. Puisqu’il s’agit d’un logement, d’importantes règles doivent être respectées afin d’assurer l’équité et la sécurité.

Au Canada, chaque province et territoire a ses propres règles. Ce n’est pas un code national unique. La première étape consiste donc à identifier la réglementation applicable dans votre province (Ontario, C.‑B., Alberta, etc.).

  1. Cadre juridique provincial: Chaque province dispose d’une loi régissant les relations locatives, souvent appelée « Loi sur la location résidentielle ». Cette loi est prioritaire : votre bail écrit ne peut pas la contrecarrer. Toute clause contraire est invalide.
  2. Le bail écrit: Un contrat écrit, appelé bail ou entente de location, est indispensable. Voici ce qu’il doit contenir:
  • L’identité des occupants (tous les adultes doivent signer).
  • L’adresse complète du logement.
  • La durée du bail (ex. un an ou renouvellement mensuel).
  • Le montant du loyer, la date de paiement et le mode de versement.
  • Ce qui est inclus dans le loyer (chauffage, électricité, eau, stationnement, électroménagers).
  • Les règles concernant les animaux (certaines provinces limitent les clauses « interdiction d’animaux »).
  • Les conditions d’accès du propriétaire (habituellement un préavis de 24 heures, sauf urgence).
  • La procédure en cas de résiliation anticipée du bail.
  • Les déclarations particulières requises.
  1. Dépôt de garantie: Dans la majorité des provinces, vous pouvez exiger un dépôt de garantie (ou « dépôt de dommages »). Il sert à couvrir les dommages ou le non‑paiement du loyer.
  • Limites: souvent, pas plus d’un mois de loyer.
  • Animaux: certaines provinces autorisent un dépôt séparé pour animaux (souvent limité à la moitié du loyer).
  • Intérêts: certaines régions imposent un intérêt minimum sur le dépôt.
  • Restitution: devoir de le rendre (moins les frais applicables) dans un délai précis (souvent 10–15 jours) après le départ du locataire.
  1. Augmentation de loyer:
  • Fréquence: généralement une fois par 12 mois.
  • Préavis: au moins 90 jours écrits.
  • Limites: plafonds provinciaux (contrôle des loyers) sauf exception approuvée.
  1. Sécurité et habitabilité:
    En tant que propriétaire, vous devez:
  • Maintenir la structure (toit, murs, planchers).
  • Assurer le bon fonctionnement du chauffage, plomberie, électricité.
  • Garantir l’eau courante chaude et froide.
  • Gérer les nuisibles (souris, punaises, etc.).
  • Respecter les normes de construction et sécurité (détecteurs de fumée).
  • Réparer rapidement les défauts signalés par le locataire.
  1. Vie privée du locataire :
    Le locataire a droit à sa tranquillité. Vous devez:
  • Avancer un avis écrit (24–48 heures) avant d’entrer, sauf urgence.
  • Entrer sans préavis seulement en cas d’extrême urgence (incendie, inondation).
  1. Aucune discrimination:
    Vous ne pouvez pas refuser un locataire pour des motifs tels que race, religion, genre, état civil, orientation sexuelle, etc., ni refuser un animal de service même si vous interdisez les animaux. Cela est protégé par les lois fédérales et provinciales.
  2. Règles d’éviction:
    Vous ne pouvez pas simplement expulser un locataire. Les évictions suivent une procédure stricte:
  • Préavis écrit selon les formulaires officiels.
  • Audience obligatoire devant le tribunal locatif ou l’organisme provincial (Commission de la location immobilière, etc.).

Avant de louer, faites ceci:

  • Consultez la loi provinciale sur la location résidentielle (Google : « [Votre province] Residential Tenancies Act »).
  • Envisagez une consultation juridique la première fois.
  • Vérifiez vos règlements municipaux (licence requise, règles sur logement en sous-sol, etc.).
  1. Impôts lorsqu’on loue au Canada

Oui, le fisc veut sa part des revenus locatifs ! Voici l’essentiel:

Vous payez l’impôt sur le revenu net de location (loyer perçu moins les dépenses admissibles).

Principales dépenses déductibles:

  • Intérêts hypothécaires
  • Taxes foncières
  • Primes d’assurance
  • Services publics
  • Réparations et entretien
  • Publicité
  • Frais de gestion locative
  • Frais juridiques et comptables

Dépenses courantes vs immobilisations:

  • Courantes: déduites intégralement la même année.
  • Immobilisations (ex. toit, grosse rénovation) : amorties sur plusieurs années via le « Droit au capital amortissable (DCA) ». Attention: réclamer le DCA peut affecter votre exemption pour résidence principale à la vente. Beaucoup préfèrent ne pas le réclamer.

Calcul du revenu imposable:

  • Conservez toutes vos factures.
  • Remplissez l’annexe T776 (État des revenus de location).
  • Le revenu net s’ajoute à votre revenu personnel (T1).
  • Vous êtes imposé selon votre taux d’imposition personnel.

Précautions:

  • Les grosses dépenses s’amortissent (DCA).
  • À la vente, 50 % du gain en capital est imposable.
  • Consultez un comptable.
  1. Préparer votre propriété pour la location

Première impression, premier bail:

  • Réparations: tout bris doit être réparé (tuyaux, appareils, structure).
  • Nettoyage: impeccable !
  • Sécurité: détecteurs de fumée/CO fonctionnels; considérez un système de sécurité.
  • Mise en valeur: peinture fraîche, luminaires modernes.
  • Améliorations rentables: dosseret de cuisine, miroirs modernes, poignées.
  1. Fixer le juste loyer

Équilibre à trouver:

  • Trop haut = peu de demandes, trop bas = moins de revenus.
  • Analysez les loyers comparables (Kijiji, Rentals.ca).
  • Utilisez des outils d’estimation en ligne.
  • Consultez un agent immobilier local.
  1. Marketing du logement
  • Annonces: plateformes locatives bien connues.
  • Photos: de qualité supérieure.
  • Réseaux sociau : partagez votre offre.
  • Portes ouvertes: pour faire visiter.
  • Mettez en valeur les atouts de la propriété et du quartier.
  1. Sélection des locataires

Étape cruciale pour éviter problèmes:

  • Vérification des antécédents et des expulsions.
  • Vérification d’emploi et de revenus.
  • Références d’anciens propriétaires.
  • Vérification du dossier de crédit.
  1. Engager un gestionnaire immobilier ou faire vous-même

En solo vs gestion professionnelle:

  • Vous économisez en le faisant vous-même, mais c’est du temps.
  • Un gestionnaire s’occupe de tout : sélection, perception, entretien.
  • Vérifiez la réputation, les références et les avis.
  • Frais typiques : 8 %–12 % du loyer.
  1. Responsabilités continues

Attentes réalistes:

  • Entretien régulier et visites préventives (à inclure dans le bail).
  • Mode de collecte de loyer fiable (idéalement en ligne).
  • Gestion de plaintes et conflits rapidement et professionnellement.
  • Disponibilité pour urgences, suivis, communications.

Récapitulatif

En résumé:

  1. Soyez financièrement et émotionnellement prêts.
  2. Respectez les règles légales.
  3. Préparez la maison pour les locataires.
  4. Sélectionnez les locataires avec soin.
  5. Envisagez une gestion professionnelle.
  6. Préparez-vous pour les tâches à long terme.

En y pensant bien, chaque étape devient plus simple, et vous êtes bien parti pour réussir comme propriétaire-loueur. Pour du conseil financier expert adapté à la location de votre maison, contactez l’équipe de l’Alliance Hypothécaire.